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O ponto de equilíbrio do preço justo

É notória a dificuldade das pessoas comuns – pessoas sem o conhecimento técnico da áreas de marketing, finanças, economia, etc. – lidarem com a relação entre preço e valor.
Confundem-se entre um e outro, chegando muitas vezes a maldizerem empresários, por conta dos preços estabelecidos por suas mercadorias.

Entretanto, mesmo havendo relação íntima entre os dois com conceitos, não há grandes dificuldades em estabelecer essa diferenciação. Todos nós podemos ter uma noção exata do que significa valor, embora poucos sejam capazes de conceituá-lo com exatidão, principalmente se houver necessidade de distingui-lo de preço. Mas onde está a importância dessa diferenciação?

Para responder essa pergunta, precisamos retomar alguns conceitos elementares da Engenharia de Avaliações, onde alguns dos primeiros estudiosos de renome definiram “valor” como um conceito mutável, cujo significado variava em função da finalidade de avaliação, envolvendo aspectos psicológicos, culturais, psicográficos, etc.

Com efeito desse conceito, surgiu a corrente de pensamento Plurivalente, em que o valor pode ser admitido segundo diferentes óticas, tais quais: valor contábil, valor tributário, valor potencial, valor econômico, entre muitas outras relações entre o conceito de valor e as variadas ciências que dele se utilizam, considerando assim, o valor como um elemento puramente subjetivo.


Contrapondo-se à visão acima, a corrente de pensamento univalente surgiu pregando o conceito de valor como o único, independente do intuito da avaliação que se faça a respeito desse conceito. Segundo essa visão, o valor seria o resultado entre as forças de mercado, baseando-se em critérios puramente objetivos.

Muitas discussões ocorreram com o passar do tempo. Existe vasta literatura a respeito, muitas palestras, congressos, etc. Prevalecendo a escola univalente, referendado na então NBR 5676 (Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT, cujo valor a ser determinado corresponde sempre àquilo que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação.

Esse valor correspondia também ao preço que se definiria em mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado;
b) número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não se possa, individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
c) inexistência de influências externas;
d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste;
e) perfeita mobilidade de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída de mercado.

Recentemente, com a publicação da NBR 14.653 da ABNT, surge uma terceira via às correntes anteriormente descritas (despolarizando a discussão) e o valor de mercado passa a ser considerado a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

Com relação ao conceito de preço, admite-se que este seja a expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro pela qual uma determinada mercadoria pode ser vendida. Portanto, mesmo que dois imóveis possuam valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preço (quantidades de moeda), diferenciando-se pelas taxas de remuneração do capital, se vendidos em épocas diferentes.

Os preços podem ser estabelecidos de várias formas.

De maneira geral, imperam duas:
1) a precificação pelo custo; e a 2) precificação pelo valor negociado no mercado.


1) É formada pela soma total dos custos por unidade produzida acrescida de uma porcentagem padrão determinada pelo próprio ofertante. Esta é encontrada geralmente em mercados monopolistas ou oligopolistas, visto que estes mercados não possuem barganha pendendo para o lado da demanda, gerando segurança para os ofertantes manterem seus preços dentro das margens que eles julgam aceitáveis.

2) Esta é diretamente determinada pelo preço de mercado. Preponderante em mercados de concorrência perfeita, onde há grande oferta e concorrência. Em alguns casos, os ofertantes acabam precificando abaixo dos custos, a fim de manter o giro de estoque.

Como corolário disso, podemos entender que o justo preço é o ponto de equilíbrio entre aquilo que o vendedor deseja receber e que o comprador deseja pagar, formando o valor de mercado daquele bem ou serviço.

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